Depositum og fraflytning

Depositum og istandsættelse ved fraflytning - få dine penge tilbage

Depositummet er dine penge. Udlejeren må kun beholde den del, der dækker et berettiget og dokumenteret krav om istandsættelse ved fraflytning - resten skal betales tilbage, når du flytter. Alligevel oplever mange lejere, at hele depositummet forsvinder i en flytteopgørelse med runde beløb og krav, der aldrig er blevet dokumenteret - og nogle får oven i købet en efterregning, fordi udlejerens istandsættelseskrav overstiger depositummet. Det behøver du ikke acceptere. Lejeloven stiller en række formkrav til udlejeren, blandt andet om flyttesyn og fraflytningsrapport, og overholder udlejeren dem ikke, bortfalder istandsættelseskravet som udgangspunkt helt. Denne side gennemgår reglerne om flyttesyn, udlejerens 2-ugersfrist, normalistandsættelse og afregning af depositum - og hvad du konkret gør, når pengene udebliver.

Hvad må udlejer bruge depositummet til - og hvor stort må det være?

Depositum er et beløb, der står til sikkerhed for dine forpligtelser ved fraflytning - typisk istandsættelse, som du hæfter for, og ubetalte regninger i lejeforholdet. Udlejeren må højst kræve et depositum svarende til 3 måneders leje, jf. lejelovens § 59, stk. 1. Lejen betyder her den rene husleje - a conto-betalinger til vand og varme regnes ikke med.

Herudover kan udlejeren kræve op til 3 måneders forudbetalt leje, jf. § 59, stk. 3. Den forudbetalte leje er ikke en ekstra sikkerhed for istandsættelse - den dækker huslejen i opsigelsesperioden, og når lejemålet er opsagt eller ophævet, kan du modregne beløbet i den sidste del af lejeperioden. Populært sagt kan du “bo den forudbetalte leje op”, så du ikke betaler husleje i de sidste måneder.

Har udlejeren opkrævet mere i depositum eller forudbetalt leje, end loven tillader, kan du kræve det for meget betalte tilbage, jf. § 40. Vær opmærksom på, at kravet efter fraflytning skal være indbragt for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet. I ejendomme med omkostningsbestemt leje er ulovlig opkrævning af depositum og forudbetalt leje endda strafbelagt for udlejeren, jf. § 62.

Reglerne kan ikke fraviges ved aftale til skade for dig som lejer, jf. § 64. Det gælder, uanset hvad der står i lejekontrakten.

Flyttesyn og fraflytningsrapport - hvad sker der, hvis udlejer springer det over?

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, har pligt til at afholde flyttesyn. Synet skal holdes senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at du er fraflyttet, og du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel, jf. lejelovens § 187, stk. 3. I forbindelse med synet skal udlejeren udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til dig ved synet eller sendes senest 2 uger efter, hvis du ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen, jf. § 187, stk. 4.

Konsekvensen af at springe over, hvor gærdet er lavest, er kontant: Overholder udlejeren ikke reglerne om syn og rapport, bortfalder istandsættelseskravet, jf. § 187, stk. 5. Intet syn, ingen rettidig indkaldelse eller ingen rapport betyder som udgangspunkt, at udlejeren slet ikke kan kræve istandsættelse - og at depositummet skal betales tilbage. Reglerne kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren, jf. § 189.

Det samme system gælder ved indflytning: Udlejere med mere end én beboelseslejlighed skal afholde indflytningssyn og udlevere en indflytningsrapport, jf. § 90. Gør udlejeren ikke det, bortfalder istandsættelseskravet ved fraflytning, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for, jf. § 90, stk. 3.

Udlejer du kun ét lejemål - fx en privatperson, der udlejer sin ejerlejlighed - gælder synspligten ikke. Men det fritager ikke udlejeren for fristen i næste afsnit.

Hvor længe har udlejer til at kræve istandsættelse? 2-ugersfristen

Udlejeren skal fremsætte sit istandsættelseskrav senest 2 uger efter flyttesynet - eller, for udlejere uden synspligt, senest 2 uger efter fraflytningsdagen, jf. lejelovens § 187, stk. 2. Krav, der først dukker op senere, kan udlejeren ikke gøre gældende. Og udgifter til istandsættelse, som ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er dig som lejer uvedkommende - udlejeren kan altså ikke efterfølgende lægge nye poster oven i.

Fristen gælder dog ikke for mangler, der ikke kunne opdages ved sædvanlig agtpågivenhed ved synet, eller hvis lejeren har handlet svigagtigt, jf. § 187, stk. 2, 3. pkt. Det er udlejeren, der skal godtgøre, at en mangel var skjult.

Frister ved fraflytning - overblik

Hvad	Frist	Hjemmel
Lejers fejl- og mangelliste ved indflytning	Senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse	§ 91
Lejer oplyser ny adresse	Senest 8 dage før fraflytning	§ 186, stk. 2
Udlejers flyttesyn (ved mere end ét lejemål)	Senest 2 uger efter kendskab til fraflytning; skriftlig indkaldelse med mindst 1 uges varsel	§ 187, stk. 3
Fraflytningsrapport til lejer	Ved synet eller senest 2 uger efter	§ 187, stk. 4
Udlejers istandsættelseskrav	Senest 2 uger efter flyttesynet - eller efter fraflytningsdagen, hvis der ikke er synspligt	§ 187, stk. 2
Krav om tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum m.v.	Inden 1 år fra fraflytning (for huslejenævnet)	§ 40
Indbringelse af nævnsafgørelse for boligretten	4 uger efter, at underretning om afgørelsen er meddelt parterne (undtagelsesvis tilladelse ved ansøgning inden 1 år)	Lov om boligforhold § 88, stk. 2

Normalistandsættelse ved fraflytning - du skal ikke aflevere lejemålet som nyt

Du skal aflevere lejemålet i samme stand som ved overtagelsen - med fradrag af den forringelse, der skyldes almindeligt slid og ælde, og som ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt, jf. lejelovens § 187, stk. 1. Det kan aldrig pålægges dig at aflevere lejemålet i bedre stand, end du overtog det i - den regel kan ikke fraviges ved aftale, jf. § 189.

Med lovændringen i 2015 - lov nr. 310 af 30. marts 2015 - blev adgangen til at aftale nyistandsættelse ved fraflytning kraftigt begrænset, netop fordi lejere indtil da kunne blive mødt med krav om fuld nyistandsættelse selv efter korte lejeperioder. Kernen i beskyttelsen er i dag dobbelt: Du kan aldrig pålægges at aflevere lejemålet i bedre stand, end du overtog det i, og det kan ikke aftales, at du ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af lejemålet, som er omfattet af din vedligeholdelsespligt, jf. § 115, stk. 1. I praksis kan du derfor højst pålægges normalistandsættelse, dvs. den nødvendige hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve, som er omfattet af den indvendige vedligeholdelsespligt, jf. § 111, stk. 2. Vær dog opmærksom på, at et vilkår om at aflevere lejemålet nyistandsat ikke automatisk er ugyldigt: Domstolene har i særlige tilfælde anerkendt aftaler, hvor lejeren selv havde overtaget lejemålet nyistandsat og - fx mod kompensation - påtaget sig at aflevere det på samme måde (U 2022.5066 V). Vurderingen er altid konkret, og grænsen er, at aftalen ikke må stille dig ringere end lovens beskyttelse.

Vær også opmærksom på reglerne for ældre kontrakter: Er din lejekontrakt indgået før den 1. juli 2015, kan et vilkår om nyistandsættelse fortsat være gyldigt. Kontraktens dato er derfor det første, vi ser på i en fraflytningssag.

Har du selv sat lejemålet i stand eller lavet forbedringer, må du kun tage dem med dig, hvis du fører lejemålet tilbage til den stand, du overtog det i, jf. § 188.

Hvornår skal depositum betales tilbage - og hvad gør du, når pengene udebliver?

Lejeloven indeholder ikke en udtrykkelig frist for, hvornår udlejeren skal afregne depositummet. Afregningen skal ske uden unødigt ophold efter fraflytningen - i praksis normalt inden for omkring 4 uger, og kun længere, hvis der er en saglig grund, fx at et forbrugsregnskab afventes. Tallet stammer fra almindelig rådgivnings- og nævnspraksis, ikke fra lovteksten, og en konkret vurdering vil altid afhænge af sagen. Udlejeren må tilbageholde et rimeligt, realistisk beløb af depositummet til en kommende forbrugsafregning - men ikke hele depositummet “for en sikkerheds skyld”. Resten skal afregnes med det samme.

Udebliver pengene, anbefaler vi denne rækkefølge: Send først et skriftligt påkrav til udlejeren med en kort frist, fx 10-14 dage, og gør opmærksom på, at sagen ellers indbringes for huslejenævnet. Reagerer udlejeren ikke, indbringes sagen for huslejenævnet i den kommune, hvor lejemålet ligger. Om renter gælder to forskellige regler: Har udlejeren opkrævet mere i leje, depositum m.v., end loven tillader, forrentes tilbagebetalingskravet helt fra betalingstidspunktet med rentelovens sats, jf. lejelovens § 40, stk. 3. Det almindelige krav på restdepositum efter flytteopgørelsen forrentes derimod som morarente efter renteloven fra påkravstidspunktet - endnu en grund til at få kravet på skrift tidligt.

Fra praksis: For sent fremsat krav kostede udlejeren hele depositummet

Huslejenævnene tilsidesætter løbende istandsættelseskrav, der ikke overholder formkravene. I en offentliggjort afgørelse fra Huslejenævnet i Faaborg-Midtfyn Kommune fra oktober 2023 krævede en lejer sit depositum på 7.806 kr. tilbage efter fraflytning fra et fremlejemål. Da udlejeren kun havde det ene lejemål, gjaldt synspligten ikke - men dermed løb 2-ugersfristen fra fraflytningsdagen, og den havde udlejeren overskredet. Nævnet fastslog, at istandsættelseskravet var bortfaldet efter lejelovens § 187, stk. 2, og at lejeren havde krav på hele depositummet tilbage med renter. Udlejeren, der end ikke besvarede nævnets henvendelser, blev samtidig pålagt at betale gebyr til nævnet for at have tabt sagen fuldt ud. I en anden afgørelse fra samme nævn fik en lejer i 2023 tilkendt tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje på i alt 58.350 kr. Begge afgørelser er offentliggjort af Lejerforening Fyn; sagerne er ikke ført af vores kontor. Huslejenævnet for Randers Kommune offentliggør ikke sine afgørelser, men mønstret er det samme i de sager, vi og Randers Lejerforening ser lokalt.

Mønstret i sagerne er velkendt: Udlejeren beholder pengene, dokumenterer intet og satser på, at lejeren giver op. De lejere, der går videre med sagen, står ofte stærkt.

Klag over flytteopgørelsen: Huslejenævnet først, boligretten bagefter

Tvister om istandsættelse ved fraflytning og tilbagebetaling af depositum afgøres af huslejenævnet, jf. lejelovens § 190 og § 63. Nævnet er den billige første instans: Det koster 367 kr. (2026) at indbringe en sag - beløbet reguleres hvert år den 1. januar. Får du som lejer fuldt medhold, skal udlejeren derudover betale et gebyr på 7.027 kr. (2026) til nævnet. Lovgiver har med andre ord selv indbygget en økonomisk sanktion mod udlejere, der taber disse sager fuldt ud - et signal om, hvor problemet erfaringsmæssigt ligger.

Er du eller udlejeren utilfreds med nævnets afgørelse, kan den indbringes for boligretten - for lejemål i Randers Kommune er det Boligretten i Randers. Fristen er 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne, jf. § 88, stk. 2, i lov om boligforhold. Overskrides fristen, bliver nævnets afgørelse som udgangspunkt endelig; boligretten kan kun undtagelsesvis tillade en for sen indbringelse, og ansøgning herom skal indgives inden 1 år efter nævnets afgørelse. I Københavns Kommune gælder en særlig ordning, hvor sagen først skal forbi et ankenævn. Vær også opmærksom på, at nævnets afgørelse ikke i sig selv kan tvangsfuldbyrdes: Betaler udlejeren ikke frivilligt efter en tabt nævnssag, skal kravet gennem retten, før fogedretten kan inddrive det. Også dét trin hjælper vi med.

Ved en sag i boligretten kan din retshjælpsforsikring - som ofte indgår i indboforsikringen - efter omstændighederne dække sagsomkostningerne, ligesom fri proces kan komme på tale afhængigt af din indkomst og sagens karakter. Ingen af delene kan garanteres på forhånd, men vi undersøger altid mulighederne, inden en sag anlægges.

Hvor stort er problemet?

Fraflytningssager fylder tungt i huslejenævnene. Ifølge Bolius ender godt 1.000 sager om fraflytning hvert år i huslejenævnene. Københavns Kommunes afrapportering på huslejeområdet for 2024 beskriver samtidig et markant stigende sagsantal ved nævnene og fremhæver netop fraflytnings- og depositumsager som en sagstype, der er blevet mere kompleks og bilagstung siden lovændringen i 2015. Bag tallene gemmer sig et systematisk mønster: Tilbageholdelse af depositum rammer bredt, og det er som regel lejeren, der skal løfte sagen for at få sine egne penge tilbage.

Bevissikring: Sådan sikrer du dig fra dag ét

De fleste fraflytningssager vindes eller tabes på dokumentation. Vores anbefalinger:

• Fotografér hele lejemålet grundigt ved indflytning - alle rum, gulve, vægge, hårde hvidevarer og eventuelle skader - og gem billederne med datostempel. Gentag ved fraflytning, efter at lejemålet er rengjort og tømt.
• Send en skriftlig fejl- og mangelliste til udlejeren senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, jf. lejelovens § 91. Listen fastlægger lejemålets stand ved overtagelsen og er dit vigtigste sammenligningsgrundlag ved fraflytning.
• Gem indflytningsrapporten, og kontrollér, at den svarer til virkeligheden. Er du uenig i indholdet, så gør skriftlig indsigelse med det samme - din kvittering for modtagelse er ikke en godkendelse af indholdet, men uenighed bør altid fastholdes på skrift.
• Deltag i flyttesynet, og skriv dine bemærkninger ind i rapporten, hvis du er uenig. Tag gerne et vidne med.
• Husk at oplyse din nye adresse til udlejeren senest 8 dage før fraflytning, jf. § 186, stk. 2, så du ikke selv skaber tvivl om, hvorvidt kravet er fremsat rettidigt over for dig.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget må udlejer kræve i depositum?

Højst 3 måneders husleje uden forbrug, jf. lejelovens § 59, stk. 1. Dertil kan komme op til 3 måneders forudbetalt leje. Er der opkrævet mere, kan det kræves tilbage.

Udlejer holdt aldrig flyttesyn - kan han så kræve istandsættelse?

Udlejer han mere end én beboelseslejlighed: nej, som udgangspunkt ikke. Kravet bortfalder ved manglende syn, manglende rettidig indkaldelse eller manglende rapport, jf. § 187, stk. 5.

Kan udlejer kræve penge, hvis der aldrig blev lavet en indflytningsrapport?

Har udlejeren mere end én beboelseslejlighed og har forsømt indflytningssyn eller indflytningsrapport, bortfalder istandsættelseskravet ved fraflytning som udgangspunkt - dog ikke krav, der skyldes skader, som du selv er ansvarlig for, jf. § 90, stk. 3. Almindelig maling og anden normalistandsættelse kan udlejeren altså ikke kræve betalt i den situation.

Hvor hurtigt skal jeg have mit depositum tilbage?

Loven fastsætter ingen præcis frist, men afregningen skal ske uden unødigt ophold - i praksis normalt inden for omkring 4 uger. Udlejeren må kun tilbageholde et rimeligt beløb af depositummet til en kommende forbrugsafregning.

Hvad gør jeg, hvis udlejer slet ikke svarer på mit krav om depositum?

Send et skriftligt påkrav med en kort frist, og indbring derefter sagen for huslejenævnet - det koster 367 kr. (2026). Svarer udlejeren heller ikke nævnet, kan nævnet lægge din fremstilling af sagen til grund for afgørelsen.

Kan udlejer kræve mere, end mit depositum dækker?

Ja - hvis udlejeren har et berettiget istandsættelseskrav, der overstiger depositummet, kan du få en efterregning. Men kravet skal overholde præcis de samme formkrav og frister: flyttesyn, fraflytningsrapport og 2-ugersfristen i § 187. Er de ikke overholdt, bortfalder kravet - også den del, der overstiger depositummet.

Kan udlejer kræve, at lejligheden afleveres nyistandsat?

Som klart udgangspunkt nej i lejeaftaler indgået den 1. juli 2015 eller senere: Du kan højst pålægges normalistandsættelse af det, der er omfattet af din vedligeholdelsespligt - og aldrig at aflevere lejemålet i bedre stand, end du overtog det i, jf. § 187, stk. 1, og § 115, stk. 1. Har du selv overtaget lejemålet nyistandsat, kan en aftale om at aflevere det tilsvarende dog efter omstændighederne være gyldig, og i kontrakter fra før den 1. juli 2015 kan nyistandsættelsesvilkår fortsat gælde - lad os se på din kontrakt.

Hvor lang tid har jeg til at klage over flytteopgørelsen?

Der gælder ikke en kort, lovbestemt frist for din indsigelse mod selve opgørelsen, og dit krav på tilbagebetaling forældes først efter de almindelige regler - som udgangspunkt 3 år, jf. forældelseslovens § 3. Vent alligevel ikke: Jo hurtigere du gør skriftlig indsigelse, jo stærkere står du. Gælder klagen for meget betalt leje eller depositum, skal sagen dog for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningen, jf. lejelovens § 40, og en nævnsafgørelse skal videre til boligretten inden 4 uger.

Hvad koster en sag ved huslejenævnet?

367 kr. (2026). Beløbet reguleres årligt. Taber udlejeren sagen fuldt ud, betaler udlejeren derudover 7.027 kr. (2026) til nævnet.

Lad os se på din flytteopgørelse

Har din udlejer tilbageholdt dit depositum eller sendt et istandsættelseskrav, du ikke kan genkende, så kontakt os. Vores kontor ligger i Randers, vi samarbejder tæt med Randers Lejerforening, og vi fører fraflytningssager ved huslejenævn og boligretter i hele landet. Vi repræsenterer kun lejere, og vi kan hurtigt vurdere, om formkravene er overholdt - i mange sager falder kravet allerede dér. Vi hjælper med påkrav, sagen ved huslejenævnet, hvor gebyret i 2026 er 367 kr., og om nødvendigt sagen ved boligretten, hvor vi altid undersøger, om din retshjælpsforsikring eller fri proces kan dække omkostningerne. Ring til os på +45 47 47 00 99, eller skriv til post@blicherfuhr.dk - så tager vi en indledende og uforpligtende snak om din sag.

Læs mere om vores arbejde med lejeret her.