Mangler

Mangler ved lejemålet

Manglende varme eller varmt vand. Et utæt tag eller vinduer, der ikke kan lukkes. Et komfur eller en emhætte, der ikke virker. Støj fra installationer eller et lejemål, der er så nedslidt, at det ikke svarer til det, du betaler for. Fejl og mangler i en lejlighed er ikke bare et praktisk problem - det er et retligt problem, som lejeloven giver dig konkrete våben imod, også når udlejer ikke reagerer.

Reglerne er klare nok: Vedligeholdelsespligten ligger som udgangspunkt hos udlejeren. Men i praksis er det lejeren, der skal reklamere, dokumentere og rejse sagen, alt imens hverdagen skal fungere i en bolig med mangler. Denne side gennemgår, hvad en mangel er i lejerettens forstand, hvem der skal vedligeholde hvad, og hvilke krav du kan rejse: afhjælpning, afslag i huslejen, erstatning og i grove tilfælde ophævelse. Hos Blicher Fuhr Advokatfirma repræsenterer vi kun lejere.

Handler dit problem om skimmelsvamp, fugt eller sundhedsfare, har vi en særskilt side om skimmelsvamp i lejeboligen - reglerne her på siden gælder de øvrige mangler.

Hvad er en mangel i lejerettens forstand?

Udlejeren skal stille det lejede til rådighed i god og forsvarlig stand fra lejeforholdets begyndelse, jf. lejelovens § 89. Ved overtagelsen skal lejemålet være rengjort, ruderne hele og alle udvendige døre forsynet med brugelige låse og nøgler.

Kravet gælder ikke kun på indflytningsdagen. Efter § 95, stk. 1, foreligger der en mangel, hvis det lejede ikke - ved overtagelsen eller senere i lejeperioden - er i den stand, som du efter aftalen og omstændighederne kan kræve. Målestokken er altså både lejekontrakten og en almindelig forventning om, at en bolig kan opvarmes, holdes tør og bruges til beboelse. Manglende varme eller varmt vand, defekte installationer, utætheder og væsentlige støjgener fra ejendommens anlæg er klassiske eksempler. Det er uden betydning, om udlejeren kan bebrejdes noget - efter retspraksis bærer udlejeren som udgangspunkt også risikoen for gener, der skyldes tredjemand, for eksempel massiv støj fra et nabolejemål.

Mangelsreglerne i lejelovens §§ 94-100 kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. § 101. En klausul i lejekontrakten om, at du “har accepteret lejemålet, som det er og forefindes”, fritager altså ikke udlejeren for lovens mindstekrav.

Mangler ved indflytning - og 2-ugers fristen

Ved indflytningen gælder en kort og vigtig frist: Er lejemålet mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal du senest 2 uger efter begyndelsen meddele udlejeren, at du vil gøre manglerne gældende, jf. § 91. Det er den såkaldte fejl- og mangelliste. Fristen gælder dog ikke skjulte mangler - altså mangler, du ikke kunne opdage med sædvanlig agtpågivenhed - og heller ikke, hvis udlejeren har handlet svigagtigt.

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal desuden indkalde dig til indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport, jf. § 90. Rapporten skal udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter. Overholder udlejeren ikke det, mister udlejeren som udgangspunkt sit krav på istandsættelse ved fraflytning efter § 187, stk. 1 - en fejl, som mange udlejere begår, og som kan spare dig for store beløb den dag, du flytter. Selve flytteopgøret behandler vi på siden om fraflytning og istandsættelse.

Uenighed om, hvorvidt lejemålet var mangelfuldt ved indflytningen, afgøres af Huslejenævnet, som kan pålægge udlejeren at udbedre manglen, jf. § 92. Reglerne om indflytningssyn og mangler ved indflytning kan ikke fraviges til skade for dig, jf. § 93.

Frister, du skal kende:

• 2 uger fra lejeforholdets begyndelse: skriftlig fejl- og mangelliste til udlejer (§ 91) - skjulte mangler kan påberåbes senere.
• 2 uger efter indflytningssynet: udlejers frist for at sende indflytningsrapporten, hvis du ikke fik den på synet (§ 90, stk. 2).
• Løbende mangler: reklamér straks og skriftligt - dit krav på afslag løber som udgangspunkt først fra reklamationen, og du skal kunne bevise den.
• 3 år: krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje forældes efter forældelseslovens § 3. Venter du, mister du penge - se dommen nedenfor.

Hvem skal vedligeholde hvad?

Lejeloven sondrer mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse. Indvendig vedligeholdelse er alene hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve, jf. § 111, stk. 2. Alt andet - tag, vinduer, faldstammer, varmeanlæg, hårde hvidevarer, der hører til lejemålet, og så videre - er udvendig vedligeholdelse, uanset om det fysisk befinder sig inde i din lejlighed, jf. § 111, stk. 3.

Udgangspunktet er, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde, jf. § 112, stk. 2. Lejeren skal alene vedligeholde og forny låse og nøgler, jf. § 112, stk. 3.

Lejekontrakten kan flytte noget af pligten over på dig - men ikke det hele. Efter § 115 kan det aftales, at lejeren overtager vedligeholdelsespligt, og det er helt sædvanligt, at lejeren har den indvendige vedligeholdelse (typisk i lejekontraktens § 8). Men i ejendomme i regulerede kommuner - det vil sige hovedparten af landets kommuner - kan den udvendige vedligeholdelse ikke væltes over på lejeren, jf. § 115, stk. 2. Eneste undtagelse er en have, der hører til lejemålet. Står der alligevel i din kontrakt, at du skal vedligeholde vinduer, varmeanlæg eller hvidevarer, er vilkåret ofte ugyldigt - det er et af de punkter, vi oftest fanger, når vi gennemgår lejekontrakter.

Har udlejeren den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejeren hvert år afsætte et beløb (46 kr. pr. m² i 2021-niveau, reguleres årligt) på en vedligeholdelseskonto for lejligheden, jf. § 117. Du kan kræve, at udlejeren maler og istandsætter, når det er nødvendigt, og der er penge på kontoen, jf. § 118 - og du har krav på en årlig opgørelse over kontoen. Bemærk i øvrigt, at det aldrig kan aftales, at du ved fraflytning skal istandsætte mere end det, din egen vedligeholdelsespligt omfatter, jf. § 115, stk. 1.

Dine krav, når udlejer ikke reagerer

Lejeloven giver dig fire beføjelser, der kan kombineres:

Afhjælpning: Du kan kræve, at udlejeren udbedrer manglen. Afhjælper udlejeren ikke straks efter dit påkrav, kan du efter § 95, stk. 1, lade manglen udbedre for udlejerens regning. Vær varsom med denne vej - du bærer selv risikoen for, at arbejdet var nødvendigt, og at prisen var rimelig, så søg rådgivning først. Vedrører manglen forsyningen med lys, gas, varme eller lignende, kan du med fogedens bistand skaffe dig adgang til ejendommens installationer, og ved svigtende varme-, el- eller vandforsyning kan kommunen efter reglerne i lov om boligforhold sikre, at forsyningen genoptages.

Forholdsmæssigt afslag: Så længe en mangel forringer det lejedes værdi for dig, kan du kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, jf. § 95, stk. 2. Afslaget fastsættes skønsmæssigt ud fra, hvor meget manglen reelt forringer boligen - i retspraksis spænder det fra beskedne procentsatser ved mindre gener til halvdelen af lejen eller mere, hvis boligen i perioder reelt ikke kan bruges. Afslaget gælder med tilbagevirkende kraft fra reklamationen, og det er her, de store beløb typisk ligger.

Erstatning: Havde det lejede ved aftalens indgåelse ikke egenskaber, som må anses for tilsikrede, har udlejeren handlet svigagtigt, eller lider det lejede senere skade som følge af udlejerens forsømmelse, kan du kræve erstatning, jf. § 97. Det kan for eksempel være merudgifter til el-radiatorer, når varmen svigter.

Ophævelse: I grove tilfælde - hvor manglen er væsentlig og ikke afhjælpes straks eller inden rimelig tid, eller hvor udlejeren har handlet svigagtigt - kan du hæve lejeaftalen og flytte uden varsel, jf. § 96. Er manglen afhjulpet, inden du hæver, er muligheden forpasset. Ophævelse er et vidtgående skridt med risiko, hvis betingelserne ikke holder - læs mere på vores side om opsigelse og ophævelse, og kontakt os, før du disponerer.

Én ting bør du ikke gøre på egen hånd: at tilbageholde huslejen eller selv modregne dit krav. Modregning er ikke i sig selv udelukket, men den forudsætter, at dit krav er klart og kan dokumenteres - og vurderer du beløbet forkert, har du misligholdt din betalingspligt, hvilket kan give udlejeren ret til at ophæve lejemålet efter § 182. Selv hvis du senere får ret i, at der var mangler, kan boligen i mellemtiden være tabt, og den er svær at få igen. Vi kan derfor ikke anbefale at modregne uden forudgående rådgivning - betal under protest, og kræv pengene tilbage.

Huslejenævnet kan påbyde udbedring

Forsømmer udlejeren sin vedligeholdelsespligt, kan du indbringe sagen for Huslejenævnet. Nævnet kan pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder inden en fastsat frist, jf. § 114, stk. 2. Overskrider udlejeren fristen, kan nævnet samtidig bestemme, at lejen nedsættes med et beløb svarende til forringelsen af det lejedes værdi, indtil arbejderne er udført. I grovere tilfælde kan Grundejernes Investeringsfond udføre arbejderne på udlejerens regning, og ejendommen kan i sidste ende sættes under tvangsadministration efter lov om boligforhold. Påbud kan gives, uanset om der står penge på ejendommens vedligeholdelseskonti, jf. § 114, stk. 3.

Det er billigt at klage: Gebyret er 367 kr. (2026-niveau, reguleres årligt), og får du fuldt medhold, skal udlejeren betale et gebyr til nævnet på godt 7.000 kr. Men bemærk arbejdsdelingen: Nævnet kan påbyde udbedring og nedsætte lejen fremadrettet - dit krav på forholdsmæssigt afslag med tilbagevirkende kraft og erstatning skal derimod som udgangspunkt rejses ved boligretten som et civilt søgsmål. Systemet er med andre ord skruet sådan sammen, at udlejerens pligtforsømmelse først koster udlejeren noget, når lejeren selv tager initiativet - og ofte to gange: først i nævnet, siden i retten.

En dom fra praksis: seks vintre uden varme

En landsretssag omtalt af Danmarks Lejerforeninger viser både, hvad der kan vindes, og hvad tøven koster. En lejer kunne i cirka seks år ikke varme sin lejlighed op i vinterhalvåret på grund af en fejl ved ejendommens varmeanlæg. Boligretten tilkendte lejeren et forholdsmæssigt afslag på 50 pct. af lejen i fem måneder om året - godt 200.000 kr. - samt erstatning for el, lejeren forgæves havde betalt for at holde varmen. Landsretten var enig i princippet, men skar afslaget ned til et rundt beløb på 100.000 kr., fordi en del af kravet var forældet: Lejeren havde ventet for længe med at anlægge sag, og krav ældre end 3 år var tabt på gulvet. Læren er enkel - manglen var udlejerens ansvar hele vejen igennem, men regningen for ventetiden endte hos lejeren. Reklamér skriftligt med det samme, og lad ikke sagen ligge.

Det skal du konkret gøre

Reklamér skriftligt. Send en mail eller sms til udlejeren, hvor du beskriver manglen, kræver den udbedret inden en rimelig frist og varsler, at du vil kræve afslag i lejen. Mundtlige aftaler kan ikke bevises.

Dokumentér løbende. Tag billeder og video med datoer, log temperaturmålinger ved varmesvigt, gem al korrespondance, og få gerne naboer eller besøgende til at bekræfte forholdene. I mangelsager vinder den, der kan løfte bevisbyrden - og det er i praksis dig.

Betal fortsat lejen. Modregning på egen hånd er som beskrevet ovenfor forbundet med stor risiko og ikke noget, vi kan anbefale uden konkret rådgivning.

Indbring sagen. Huslejenævnet ved påbud om udbedring, boligretten ved krav om afslag og erstatning. Vi vurderer med dig, hvilken vej der er den rigtige, og om sagerne skal køres parallelt.

Klage- og domstolsvejen

Vedligeholdelses- og indflytningsmangler starter typisk i Huslejenævnet i den kommune, hvor lejemålet ligger (§ 92 og § 114). Nævnets afgørelse kan af begge parter indbringes for boligretten, og boligrettens dom kan efter de almindelige regler ankes til landsretten. Krav om forholdsmæssigt afslag og erstatning anlægges som udgangspunkt direkte ved boligretten. En boligretssag er en civil retssag med retsafgift og omkostningsrisiko, men har du en indboforsikring med retshjælpsdækning, dækker den ofte hovedparten af omkostningerne mod en selvrisiko, og opfylder du de økonomiske betingelser, kan der søges fri proces. Ingen af delene kan garanteres på forhånd - vi undersøger altid mulighederne, inden sagen anlægges.

Hvor mange sager handler om vedligeholdelse?

Huslejenævnene landet over afgør flere tusinde sager om året, og sager om vedligeholdelse og mangler udgør sammen med lejens størrelse og flytteopgør de store sagsgrupper. Tallene viser to ting: Du er langt fra alene, og nævnsvejen bliver faktisk brugt - men også, at mange lejere først reagerer sent, når generne har stået på i måneder eller år. Jo tidligere du reklamerer og rejser sagen, desto mere er der at hente.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg selv trække afslaget fra i huslejen?

Det fraråder vi. En lejer med et klart og dokumenteret modkrav kan efter omstændighederne modregne, men risikoen er høj: Viser kravet sig at være mindre end antaget, eller kan det ikke bevises, har du misligholdt din betalingspligt og risikerer ophævelse efter § 182 - selv om manglen er reel, og selv om du senere får ret. Betal i stedet under protest, og rejs kravet om tilbagebetaling ved nævn eller boligret - eller kontakt os, før du modregner.

Hvor stort er et forholdsmæssigt afslag i huslejen?

Det fastsættes skønsmæssigt efter, hvor meget manglen forringer boligens værdi for dig, jf. § 95, stk. 2. Der findes ingen fast tarif - retterne skønner ud fra, hvor stor en del af boligen manglen rammer, og hvor længe den står på. Som pejlemærker fra retspraksis: Mindre gener udløser typisk et afslag på nogle få procent af lejen, alvorlige mangler som svigtende opvarmning har givet afslag i størrelsesordenen 20-50 pct. af lejen i de måneder, hvor manglen gjorde sig gældende, og er boligen reelt ubeboelig, kan afslaget udgøre hele lejen.

Min udlejer siger, at jeg selv skal betale, fordi det står i kontrakten - gælder det?

Ikke nødvendigvis. Indvendig vedligeholdelse (maling, hvidtning, tapet og gulve) kan gyldigt lægges over på lejeren, men i regulerede kommuner kan den udvendige vedligeholdelse - herunder installationer, vinduer og varmeanlæg - ikke fraviges til skade for dig, jf. § 115, stk. 2. Lad os se på kontrakten, før du accepterer regningen.

Skal jeg lukke udlejeren ind for at reparere?

Ja, i rimeligt omfang. Udlejeren har ret til adgang, når forholdene kræver det, jf. § 102, og kan iværksætte arbejder med 6 ugers varsel - eller 3 måneders varsel ved arbejder til væsentlig ulempe - mens uopsættelige reparationer kan udføres uden varsel, jf. § 103. Arbejdet skal udføres uden afbrydelse og med størst mulig hensyntagen til dig, jf. § 104.

Hvad hvis manglen skyldes naboen eller byggeri i området?

Efter retspraksis bærer udlejeren som udgangspunkt risikoen for, at lejemålet kan bruges som forudsat - også når generne kommer fra et nabolejemål eller tredjemand. Du kan derfor efter omstændighederne kræve afslag hos din udlejer, selv om udlejeren ikke selv er skyld i generne.

Er der skimmelsvamp eller fugt i boligen?

Så gælder der et særligt spor med sundhedsmæssige aspekter, kommunalt tilsyn og eventuel kondemnering - læs vores side om skimmelsvamp.

Betaler jeg for meget i husleje oven i manglerne?

Lejens størrelse er en selvstændig sag, som Huslejenævnet også kan behandle - blandt andet fordi vedligeholdelsestilstanden indgår i vurderingen af det lejedes værdi. Læs mere på vores side om lejeforhøjelse og for høj husleje.

Lad os tage kampen med din udlejer

Hos Blicher Fuhr Advokatfirma repræsenterer vi kun lejere, og vi har ført et stort antal sager om mangler, vedligeholdelse og afslag i huslejen ved huslejenævn og boligretter - herunder principielle sager, der har været med til at forme lejeretten. Bor du med en mangel, som din udlejer ikke tager sig af, så kontakt os for en indledende og uforpligtende drøftelse af din sag. Er du pårørende til en lejer, der har svært ved selv at løfte sagen, er du også velkommen til at kontakte os for en indledende, uforpligtende drøftelse - selve sagen kan vi dog kun føre efter aftale med lejeren selv eller dennes værge.

Vær opmærksom på, at sager ved Huslejenævnet og boligretten ikke er omfattet af ordninger med beskikket advokat. Vejen gennem systemet behøver dog ikke være dyr. Vi har et tæt samarbejde med Randers Lejerforening, som bistår sine medlemmer med sager ved Huslejenævnet - og som betaler nævnsgebyret for sine medlemmer. Et almindeligt medlemskab koster 290 kr. om året (260 kr. for folkepensionister) med et indmeldelsesgebyr på 330 kr., se priser og indmeldelse her. Går sagen videre til boligretten, kan vi føre den for dig, og vi undersøger altid, om din retshjælpsforsikring eller fri proces kan dække omkostningerne.

Ring til os på +45 47 47 00 99 eller skriv til post@blicherfuhr.dk.