Skimmelsvamp

Skimmelsvamp og fugt i lejebolig

Fugtskjolder på væggen, sorte plamager bag skabet eller en lugt af kælder i børneværelset. Skimmelsvamp i en lejebolig er ikke bare et kosmetisk problem - det kan påvirke indeklimaet og helbredet, og mange lejere er med rette bekymrede, især når der er børn i hjemmet. Samtidig tøver mange med at klage til udlejer af frygt for at miste boligen.

Lejeloven giver dig som lejer en række konkrete rettigheder, når der er fugt og skimmel i lejemålet: krav om udbedring, afslag i huslejen, erstatning og i alvorlige tilfælde ret til at ophæve lejeaftalen. På denne side gennemgår vi reglerne, kommunens ansvar og de vigtigste skridt, du selv kan tage. Siden er en del af vores samlede område om lejeret. I lejesager repræsenterer vi udelukkende lejere - aldrig udlejere.

Hvornår er skimmelsvamp en mangel ved lejemålet?

Udlejeren skal stille det lejede til din rådighed i god og forsvarlig stand, jf. lejelovens § 89. Kravet gælder ikke kun ved indflytningen: Under hele lejeforholdet skal lejemålet være i den stand, du efter aftalen og loven kan kræve, jf. lejelovens § 95. En lejlighed med skimmelsvamp, der skyldes bygningens forhold - fx utætte tage eller nedløbsrør, opstigende grundfugt, kuldebroer, defekt ventilation eller manglende vedligeholdelse - er mangelfuld, og ansvaret er udlejerens.

Opdager du fugt eller skimmel kort efter indflytning, gælder en vigtig frist: Du skal som udgangspunkt give udlejeren besked senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, jf. lejelovens § 91. Fristen gælder dog ikke skjulte mangler - og skimmel gemmer sig ofte bag tapet, paneler og møbler - eller tilfælde, hvor udlejeren har handlet svigagtigt. Opstår problemet senere i lejeperioden, skal du reklamere hurtigst muligt, når du bliver opmærksom på det.

I praksis møder lejere ofte det samme svar fra udlejer: at skimlen skyldes lejerens egen “manglende udluftning”. Det er et bevistema, ikke et facit. Domstolene har i flere sager tilsidesat den forklaring, når tekniske undersøgelser viste, at årsagen reelt lå i bygningen - se dommen nedenfor.

Udlejers vedligeholdelses- og afhjælpningspligt

Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle installationer til afløb og forsyning, jf. lejelovens § 112, stk. 2. Vedligeholdelse omfatter de reparationer og udskiftninger, der skal til for at opretholde ejendommens stand, jf. lejelovens § 111.

Når du har reklameret over skimmel, skal udlejeren afhjælpe manglen straks efter dit påkrav. Sker det ikke, kan du efter lejelovens § 95, stk. 1, lade manglen udbedre for udlejerens regning - men gør det aldrig uden juridisk rådgivning først, da du bærer bevisbyrden for både manglen og for, at udlejeren fik muligheden for selv at udbedre.

Trækker udlejeren udbedringen i langdrag, står du ikke uden midler. Huslejenævnet kan efter lejelovens § 114 pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder inden en fastsat frist - og bestemme, at huslejen nedsættes, hvis fristen overskrides. Hver måned, der går med tomme løfter om “en håndværker i næste uge”, er en måned, hvor din familie bor i et lejemål med fugt og skimmel. Reglerne er netop lavet, fordi det ikke skal kunne betale sig at trække tiden.

Dine reaktionsmuligheder som lejer

Krav om udbedring: Send et skriftligt påkrav til udlejeren med en klar beskrivelse af problemet, fotos og en rimelig frist. Reagerer udlejeren ikke, kan sagen indbringes for Huslejenævnet, som kan pålægge udbedring, jf. lejelovens § 114.

Forholdsmæssigt afslag i lejen: Så længe en mangel forringer det lejedes værdi for dig, kan du kræve et forholdsmæssigt afslag i huslejen, jf. lejelovens § 95, stk. 2. Kan et værelse fx ikke bruges på grund af skimmel, skal huslejen afspejle det. Afslaget fastsættes skønsmæssigt og kan kræves med tilbagevirkende kraft for den periode, manglen har bestået.

Erstatning: Du kan kræve erstatning, hvis lejemålet savnede egenskaber, der må anses for tilsikrede, hvis udlejeren har handlet svigagtigt, eller hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, jf. lejelovens § 97. Det kan fx omfatte ødelagt indbo og udgifter til genhusning.

Ophævelse ved væsentlige mangler: Afhjælper udlejeren ikke straks en mangel, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan du hæve lejeaftalen, hvis manglen er væsentlig, jf. lejelovens § 96. Et lejemål, der reelt er uegnet til beboelse på grund af skimmelsvamp, er et kerneeksempel. Ophævelse er ikke det samme som opsigelse: Siger du selv lejemålet op, skal du betale leje i opsigelsesperioden, typisk tre måneder. En berettiget ophævelse betyder derimod, at lejeaftalen ophører straks, og at din pligt til at betale leje bortfalder fra fraflytningen. Nedlægger kommunen forbud mod beboelse (kondemnering), skal du kun betale leje frem til den dag, forbuddet træder i kraft, jf. lejelovens § 100, stk. 2. 

Kommunens rolle: tilsynspligt og kondemnering

Kommunen er ikke bare en mulig hjælper - den har en lovbestemt pligt. Efter byfornyelseslovens § 75 skal kommunalbestyrelsen føre tilsyn med ejendomme, der benyttes til beboelse, når der er grund til at tro, at de er sundhedsfarlige. Lovens mindstekrav til boliger nævner udtrykkeligt, at beboelsesrum skal yde tilfredsstillende beskyttelse mod fugtighed. Konstateres der sundhedsfare, har kommunen handlepligt: Den skal rejse en sag og kan nedlægge forbud mod, at boligen bruges til beboelse (kondemnering) efter byfornyelseslovens § 76, og husstanden har herefter ret til genhusning efter lovens kapitel 8.

Virkeligheden lever ikke altid op til loven. En undersøgelse fra lejerorganisationen Danske Lejere, der i 2022-2023 søgte aktindsigt i skimmelsager hos alle 98 kommuner, tegnede et broget billede: Nogle kommuner undersøger og registrerer systematisk, mens andre reelt lader sagerne ligge (tallet stammer fra en interesseorganisation og bør efterses inden brug). Flere kommuner oplyser selv sagsbehandlingstider på 6-9 måneder og op mod et år i kondemneringssager. For en børnefamilie i en fugtig bolig er det lang tid at vente - og netop derfor er det vigtigt, at du samtidig forfølger dine egne krav efter lejeloven og ikke alene afventer kommunen.

Anmeld altid mistanke om sundhedsfarlig bolig til kommunen. Kommunens besigtigelse og rapport er ofte det vigtigste bevis i den efterfølgende sag mod udlejeren - og den koster dig ikke noget.

Huslejenævnet - den billige første instans

Uenighed om vedligeholdelse, udbedring og mangler kan indbringes for Huslejenævnet i den kommune, hvor lejemålet ligger. Det koster 367 kr. at indbringe en sag (2026-niveau; gebyret reguleres hvert år den 1. januar). Nævnet kan pålægge udlejeren at udbedre og kan træffe afgørelse om nedsættelse af lejen, jf. lejelovens § 114 og lejelovens § 92. Får du fuldt medhold, skal udlejeren desuden betale et beløb på 7.027 kr. (2026) til nævnet.

Huslejenævnet kan dog ikke gennemføre egentlig bevisførelse med vidner og syn og skøn. Kræver sagen det - hvad skimmelsager ofte gør, fordi årsagen til fugten er omtvistet - kan nævnet afvise sagen og henvise den til boligretten. Nævnets afgørelser kan i øvrigt indbringes for boligretten af begge parter inden 4 uger.

Boligretten, retshjælpsforsikring og fri proces

Sager om erstatning, større afslag og ophævelse ender ofte i boligretten som et civilt søgsmål. Her gælder ingen ordning med beskikket advokat betalt af det offentlige, men mange lejere har en retshjælpsforsikring gennem deres indboforsikring, som kan dække sagsomkostninger mod en selvrisiko, og i nogle tilfælde kan der søges fri proces. Om betingelserne er opfyldt, afhænger af den konkrete sag og din økonomi - det undersøger vi altid som noget af det første.

Dom: Landsretten tilsidesatte udlejers forklaring om manglende udluftning

Vestre Landsret tog i en dom af 21. juni 2017 (TBB 2017.825 V) stilling til en sag, hvor et lejerpar kort efter indflytningen i en ældre etageejendom konstaterede fugt og skimmelsvamp i stuen. Udlejeren fastholdt, at problemet skyldtes lejernes manglende udluftning, og en ingeniørrapport støttede den forklaring - boligretten frifandt da også udlejeren. Landsretten nåede det modsatte resultat. Udlejerens egen forsikringsanmeldelse og fugtmålingerne viste, at fugten trængte ind gennem muren fra et utæt nedløbsrør netop dér, hvor skimlen voksede - et forhold, udlejeren var ansvarlig for. Da udlejeren ikke foretog sig noget effektivt for at afhjælpe problemet, og lejligheden derfor måtte anses for uegnet til beboelse, var lejernes ophævelse berettiget.

Landsretten gik et skridt videre: En tidligere lejer havde gjort udlejeren opmærksom på fugtproblemerne, så udlejeren vidste eller burde have vidst, at lejligheden ikke kunne udlejes uden effektiv afhjælpning. Lejerne fik derfor tilbagebetalt huslejen for alle syv måneder, de havde boet i lejligheden, foruden depositum og forudbetalt leje - i alt knap 50.000 kr. - og blev samtidig frifundet for udlejerens istandsættelseskrav. Derimod afviste landsretten de erstatningsposter for bl.a. beskadiget indbo, som lejerne ikke kunne dokumentere.

Sagen blev ført af advokat (H) Bjarne Overmark, der i dag er en del af Blicher Fuhr Advokatfirma.

Dommen illustrerer tre ting: at “manglende udluftning” ikke er et trumfkort for udlejeren, at udlejerens egne dokumenter kan blive afgørende beviser - og at selv en vundet sag kun giver erstatning for de tab, der kan dokumenteres. Gem derfor kvitteringer.

Bevissikring - sådan dokumenterer du din sag

Skimmelsager vindes og tabes på beviser. Sørg for at:

• Fotografere og filme alle synlige skader løbende og med datoangivelse - også fugtskjolder, kondens og afskallende maling.
• Reklamere skriftligt til udlejer (mail eller brev) og gemme al korrespondance. Mundtlige aftaler glemmes, når sagen spidser til.
• Anmelde forholdet til kommunen og bede om kopi af besigtigelsesrapport og eventuelle fugtmålinger.
• Overveje en teknisk undersøgelse (fugtmåling, aftryks- eller luftprøver) fra et uvildigt firma, hvis kommunen ikke undersøger. Tal med os først - måden, prøverne tages på, har betydning for deres bevisværdi.
• Gå til egen læge, hvis du eller dine børn oplever symptomer, som du forbinder med indeklimaet. Det er vigtigt for helbredet i sig selv, og lægens notater kan samtidig dokumentere en tidsmæssig sammenhæng.
• Gemme kvitteringer og tage fotos, hvis indbo bliver ødelagt, eller du får ekstraudgifter - udokumenterede erstatningskrav afvises af domstolene, også i sager, hvor lejeren ellers vinder.
• Notere datoer: Hvornår opdagede du skimlen, hvornår reklamerede du, og hvad svarede udlejer?

Vigtige frister

• 2 uger: Frist for at reklamere over mangler, der kunne konstateres ved indflytningen, jf. lejelovens § 91. Skjulte mangler er undtaget.
• Straks: Reklamér hurtigst muligt, når du opdager fugt eller skimmel i lejeperioden - passivitet kan svække dine krav.
• 4 uger: Frist for at indbringe Huslejenævnets afgørelse for boligretten.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg ophæve lejemålet på grund af skimmelsvamp?

Ja, hvis manglen er væsentlig - typisk fordi boligen reelt er uegnet til beboelse - og udlejeren ikke afhjælper den straks eller inden rimelig tid efter dit påkrav, jf. lejelovens § 96. Rækkefølgen er afgørende: først skriftlig reklamation med frist, derefter ophævelse. Flytter du blot uden at have reklameret, risikerer du at hæfte for husleje i opsigelsesperioden. Søg rådgivning, inden du ophæver - en uberettiget ophævelse kan blive dyr.

Kan udlejer opsige mig, fordi jeg klager over skimmelsvamp?

Nej. Lejeloven tillader kun opsigelse i bestemte situationer, og “lejeren har klaget” er ikke en af dem. Du har ret til at gøre dine krav gældende og til at gå til Huslejenævnet og kommunen, uden at det kan koste dig boligen. Modtager du alligevel en opsigelse eller ophævelse efter at have klaget, så reagér straks og søg rådgivning - fristerne for at gøre indsigelse er korte.

Skal jeg blive ved med at betale husleje, mens sagen kører?

Som det klare udgangspunkt ja. Tilbageholder du huslejen på egen hånd, risikerer du, at udlejeren ophæver lejemålet på grund af betalingsmisligholdelse - og så står du pludselig med en helt anden sag. Betal under protest, og indbring i stedet dit krav om forholdsmæssigt afslag for Huslejenævnet eller boligretten - afslaget kan gives med tilbagevirkende kraft.

Hvad hvis udlejer siger, at skimlen skyldes min manglende udluftning?

Det er den mest almindelige indsigelse - og den holder kun, hvis den kan bevises. Årsagen til fugt afgøres af tekniske undersøgelser, ikke af påstande. Kommunens rapporter, fugtmålinger og skimmelprøver kan vise, om fugten kommer fra bygningen. Som dommen ovenfor viser, tilsidesætter domstolene forklaringen om udluftning, når beviserne peger på bygningens forhold.

Hvad koster det at klage?

En sag ved Huslejenævnet koster 367 kr. i gebyr (2026). En anmeldelse til kommunen er gratis. Ved boligretten afhænger omkostningerne af sagen, men retshjælpsforsikring eller fri proces kan efter omstændighederne dække en stor del.

Kontakt os - vi repræsenterer kun lejere

Bor du til leje og har fugt eller skimmelsvamp i din bolig, er du velkommen til at kontakte os for en indledende, uforpligtende drøftelse af din sag. Vi vurderer dine muligheder, herunder om din retshjælpsforsikring kan dække, eller om der kan søges fri proces. Er du pårørende til en lejer, er du også velkommen til at ringe og vende situationen - men selve sagen kan vi kun påtage os efter henvendelse fra lejeren selv.

Blicher Fuhr Advokatfirma er specialiseret i lejeret og repræsenterer udelukkende lejere. Ring på +45 47 47 00 99 eller skriv til post@blicherfuhr.dk.